Το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών που κατευθύνεται σε δαπάνες στέγασης (ενοίκιο ή αποπληρωμή δανείου) διαμορφώνεται στο 23,7%, σημαντικά υψηλότερο από το 17,9% που καταγράφεται στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με την έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννη Στουρνάρα, βάσει στοιχείων του ΟΟΣΑ.
Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εικόνα που προκύπτει από τα στοιχεία της Eurostat: το 2024, το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται μόλις στο 8,2%.
Τα δεδομένα αυτά αναδεικνύουν μια ιδιαίτερα επιβαρυμένη κατάσταση, καθιστώντας επιτακτική την άμεση λήψη ουσιαστικών μέτρων.
Η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει αυξήσει τη ζήτηση για κατοικίες, με τα νοικοκυριά να αναζητούν πιο σύγχρονες και ποιοτικές λύσεις στέγασης, κυρίως σε περιοχές με καλύτερες υποδομές. Παράλληλα, η σταθεροποίηση της οικονομίας μετά την κρίση και η συνεχής άνοδος της αγοράς ακινήτων από το 2018 έχουν ενισχύσει το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα, τόσο από ιδιώτες όσο και από εταιρείες. Ωστόσο διαθέσιμα ακίνητα δεν υπάρχουν.
Μιλώντας στo Fineview.gr, ο οικονομολόγος Μαρίνος Μαρκεζίνης, πρώην μέλος του ΔΣ του Οικονομικού Επιμελητηρίου Δυτικής Ελλάδος, αναφέρει ότι: «Χρειάζονται ριζικά μέτρα, διότι αφορά το δημογραφικό και τους νέους ανθρώπους. Ένα από τα θέματα που επικρατεί στις συζητήσεις είναι αυτό: το κόστος των ενοικίων, όσο και εάν η κυβέρνηση προσπαθεί να το παραγκωνίσει. Ειδικά στην Αθήνα, οι συνθήκες είναι ασφυκτικές στην κυριολεξία».
Ο κ. Μαρκεζίνης τονίζει ότι το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, σε έκθεσή του, κάνει μια ακόμη σημαντική παρατήρηση: «Ο τρόπος που δίνονται τα δάνεια από τις τέσσερις τράπεζες είναι περιορισμένος και αφορά μια μικρή και κλειστή ομάδα πελατών. Δεν υπάρχει η απαραίτητη διασπορά, παρότι υπήρξαν οι τρεις κεφαλαιοποιήσεις. Το στεγαστικό απαιτεί σοβαρότητα και ουσιαστικά μέτρα. Τα στοιχεία είναι πεισματάρικα και δείχνουν ότι η κατάσταση έχει ξεφύγει. Είμαστε πολύ κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης σε όλα τα επίπεδα».
Για το στεγαστικό, ο κ. Μαρκεζίνης τονίζει ότι χρειάζεται μια ουσιαστική μελέτη και σημαντικό ρόλο θα παίξει το άνοιγμα νέων κατοικιών. Θα πρέπει να ληφθούν μέτρα για το Airbnb και να διαμορφωθεί ένα πλέγμα μέτρων με αυτόν τον σκοπό: η στέγη να γίνει προσιτή στην πλειονότητα της κοινωνίας.
«Μετά την υγειονομική κρίση, που ήρθε μετά την οικονομική κρίση των Μνημονίων, θα έπρεπε φυσιολογικά να μετράμε τώρα άλλους δείκτες. Δυστυχώς, αυτό δεν γίνεται. Ακόμα και τα επίπεδα ανάπτυξης δεν είναι αυτά που θα έπρεπε να είναι. Η αύξηση του ΑΕΠ βασίζεται επίσης στις αγοραπωλησίες ακινήτων και κυρίως στις αγοραπωλησίες ακινήτων από ξένους, που δεν είναι και κάποιος βασικός δείκτης. Δυστυχώς, παραμένει μειωμένη. Δεν μπορεί να τρέξει η οικονομία ώστε να παραχθεί πλούτος που θα διαχυθεί σε όλα τα στρώματα», καταλήγει ο κ. Μαρκεζίνης.
Επιπρόσθετα, τονίζει ότι το ιδιωτικό χρέος αυξάνεται κάθε μήνα ραγδαία και αυτό αποτελεί τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα που θα το βρούμε μπροστά μας.
Ο κ. Μαρκεζίνης θέτει ακόμη και μια παράμετρο, αυτή της ακρίβειας, ειδικά αυτή την περίοδο με αποτέλεσμα «ο κόσμος να φοβάται να πάει στο σούπερ-μάρκετ. Έχει επωμιστεί ένα τεράστιο κόστος για την ενέργεια και τώρα ζει σε μια κατάσταση τρόμου εξαιτίας της ακρίβειας».
Αύξηση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια
Η έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αναφέρει επίσης ότι παρότι οι αυστηροί όροι δανεισμού και η αύξηση των επιτοκίων το 2022-2023 περιόρισαν τη ζήτηση, το 2023 και ιδιαίτερα το 2024 καταγράφηκε σημαντική αύξηση στα νέα στεγαστικά δάνεια (3,9% και 29,6% αντίστοιχα), εν μέρει λόγω του προγράμματος «Σπίτι μου».
Ωστόσο, το πρόγραμμα, αν και κοινωνικά θετικό, φαίνεται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερα ακίνητα.
Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από την αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, μέσω επενδύσεων και προγραμμάτων όπως η Golden Visa. Παράλληλα, η ανάπτυξη του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει συμβάλει στην αύξηση των ενοικίων και των τιμών, ειδικά σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος.
Περιορισμένη προσφορά κατοικιών
Παρά την υψηλή ζήτηση, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επανέλθει στα επίπεδα πριν την κρίση, ενώ η αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2021 επιβράδυνε περαιτέρω την ανάπτυξη νέων έργων.
Επιπλέον, μεγάλο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος είναι παλαιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό, ενώ γραφειοκρατικά και θεσμικά εμπόδια καθυστερούν την αξιοποίηση πολλών ακινήτων.
Η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας μέσω δανείου παραμένει περιορισμένη. Ο σχετικός δείκτης για το 2024 δείχνει οριακή δυνατότητα απόκτησης , ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.
Στα προάστια των μεγάλων πόλεων, τα ακίνητα είναι πιο σύγχρονα αλλά και ακριβότερα, ενώ στο κέντρο, αν και πιο προσιτά, απαιτούν συχνά σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης.
Στην έκθεση επίσης τονίζεται ότι τα προγράμματα στήριξης, όπως το «Σπίτι μου» και η επιδότηση ενοικίου, κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά αυξάνουν τη ζήτηση. Αντίστοιχα, τα προγράμματα ανακαίνισης βελτιώνουν τα ακίνητα αλλά ενδέχεται να αυξάνουν τις τιμές.
Πιθανές λύσεις περιλαμβάνουν: αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας για προσιτή κατοικία, μείωση γραφειοκρατίας και σταθερό θεσμικό πλαίσιο, κίνητρα για αξιοποίηση κενών και παλαιών ακινήτων, περιορισμούς σε επενδυτικά προγράμματα που μειώνουν την προσφορά πρώτης κατοικίας
