Ιδιοκτήτης σπιτιού στο Βλατερό της Πάτρας βρίσκεται σε αδιέξοδο. Το ακίνητο που νοίκιασε με μακροχρόνιο συμβόλαιο φέρεται να φιλοξενεί πλέον πολύ περισσότερους ανθρώπους από όσους γνώριζε, με συχνές εναλλαγές. Η κατοικία είναι κοντά σε συγγενικό του πρόσωπο. Οι γείτονες διαμαρτύρονται, ενώ ο νόμος δεν επιτρέπει εύκολα την αποβολή των μισθωτών.
Μια μίσθωση κατοικίας έχει εξελιχθεί σε καθημερινή πηγή έντασης για μια ολόκληρη γειτονιά στο Βλατερό. Σύμφωνα με μαρτυρίες, παρόμοιο πρόβλημα εμφανίζεται και στον πρώην Δήμο Ρίου. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου βρίσκεται σε δύσκολη θέση. Το σπίτι που νοίκιασε με μακροχρόνιο συμβόλαιο φέρεται να φιλοξενεί πλέον πολύ περισσότερα άτομα από εκείνα που αρχικά γνώριζε, και οι διαμένοντες, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, εναλλάσσονται.
Το ζήτημα έχει και προσωπική διάσταση για τον ίδιο, γιατί το σπίτι βρίσκεται πολύ κοντά στην κατοικία συγγενικού του προσώπου.
ΑΠΟ ΤΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΣΤΗΝ ΑΝΑΣΤΑΤΩΣΗ
Όταν ο ιδιοκτήτης συμφώνησε να νοικιάσει το ακίνητο, περίμενε μια συνηθισμένη μισθωτική σχέση με σαφές χρονικό πλαίσιο. Στην πορεία η εικόνα φέρεται να άλλαξε. Ο αρχικός ενοικιαστής δεν είναι πια το μοναδικό πρόσωπο που συνδέεται με τη διαμονή στο σπίτι, καθώς έχουν εμφανιστεί πολύ περισσότεροι άνθρωποι, κυρίως Ρομά, οι οποίοι εναλλάσσονται.
Η παρουσία τους, όπως την περιγράφουν άνθρωποι που γνωρίζουν την κατάσταση, προκαλεί έντονη δυσαρέσκεια στους περίοικους. Οι γείτονες εκφράζουν την αγανάκτησή τους για την καθημερινή όχληση και ζητούν άμεση λύση. Ο ιδιοκτήτης δέχεται τις διαμαρτυρίες των κατοίκων, ανάμεσά τους και του συγγενικού του προσώπου. Έχει όμως υπογράψει μισθωτήριο για μεγάλο χρονικό διάστημα και δεν μπορεί να ζητήσει την αποχώρηση των ενοίκων μόνο επειδή η κατάσταση πήρε άλλη τροπή.
Το ερώτημα είναι πού τελειώνουν τα δικαιώματα του μισθωτή και πότε η χρήση της κατοικίας παύει να αντιστοιχεί σε όσα συμφωνήθηκαν. Χρειάζεται προσοχή στις γενικεύσεις. Η συγκατοίκηση πολλών ανθρώπων σε ένα σπίτι δεν αποτελεί από μόνη της παρανομία και δεν αποδεικνύει οργανωμένη εκμετάλλευση του ακινήτου. Για να διαπιστωθεί τι συμβαίνει σε κάθε περίπτωση, απαιτούνται συγκεκριμένα στοιχεία. Οι κάτοικοι της περιοχής ανησυχούν κυρίως για την όχληση και την αίσθηση ότι χάνεται ο έλεγχος της καθημερινότητας στη γειτονιά.
ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ Ο ΝΟΜΟΣ
Διευκρινίσεις για το νομικό πλαίσιο δίνει ο δικηγόρος Ανδρέας Ρέγκλης. Όπως επισημαίνει, η παρουσία περισσότερων προσώπων από όσα γνώριζε ο ιδιοκτήτης δεν αρκεί από μόνη της για να δικαιολογήσει την αποβολή των μισθωτών. Καθοριστικό ρόλο παίζουν οι όροι της σύμβασης και ο τρόπος χρήσης που έχει συμφωνηθεί.
Το άρθρο 593 του Αστικού Κώδικα προβλέπει καταρχήν ότι ο μισθωτής μπορεί να παραχωρεί τη χρήση του μισθίου σε τρίτους, ακόμη και μέσω υπομίσθωσης, εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί το αντίθετο. Εξετάζεται αν τηρούνται οι όροι της σύμβασης και αν ο τρόπος χρήσης δημιουργεί προβλήματα που θεμελιώνουν αξιώσεις του ιδιοκτήτη.
«Εάν διαπιστώνεται ουσιώδης παραβίαση των συμφωνημένων όρων ή κακή χρήση του ακινήτου, όπως πρόκληση φθορών, σοβαρή επιβάρυνση των εγκαταστάσεων ή συστηματική όχληση των λοιπών ενοίκων», επισημαίνει ο κ. Ρέγκλης, «ο εκμισθωτής μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 594 του Αστικού Κώδικα, να καταγγείλει τη μίσθωση και να επιδιώξει δικαστικά την απόδοση του ακινήτου».
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το ενδεχόμενο η διαρκής εναλλαγή προσώπων να συνδέεται με βραχυχρόνια υπομίσθωση ή με παραχώρηση χώρων διανυκτέρευσης έναντι χρηματικού ανταλλάγματος, χωρίς τη γνώση του ιδιοκτήτη. Όπως σημειώνει ο κ. Ρέγκλης, αν αποδειχθεί οργανωμένη οικονομική εκμετάλλευση που παραβιάζει τη σύμβαση ή τη νομοθεσία, μπορεί να ανακύψουν ζητήματα φορολογικής συμμόρφωσης και κανόνων υγιεινής και ασφάλειας.
Το θέμα των κατοικιών ως άτυπων χώρων μαζικής διαμονής έχει απασχολήσει και τη δημόσια συζήτηση, έπειτα από αναφορές του υπουργού Προστασίας του Πολίτη Μιχάλη Χρυσοχοΐδη για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, όπου φέρεται να φιλοξενούνται καθημερινά πολλοί άνθρωποι έναντι αντιτίμου. Στο Βλατερό, το αν υπάρχει υπομίσθωση, οικονομική εκμετάλλευση ή άλλη παράβαση δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο και πρέπει να εξακριβωθεί.
Η δικαστική οδός έχει όρια. Η παρουσία περισσότερων διαμενόντων δεν στοιχειοθετεί αυτομάτως ποινικό αδίκημα. Ακόμη και αν διαπιστωθούν άλλες παραβάσεις, η παρέμβαση των αρχών δεν συνεπάγεται την απομάκρυνση των κατοίκων. Για την απόδοση του ακινήτου απαιτείται κατά κανόνα η νόμιμη διαδικασία και, όταν δεν υπάρχει άλλη λύση, η προσφυγή στα αστικά δικαστήρια.
Για τον ιδιοκτήτη στο Βλατερό η κατάσταση παραμένει δύσκολη. Οι διαμαρτυρίες των γειτόνων συνεχίζονται και η λύση δεν φαίνεται άμεση. Όταν μια μίσθωση γίνεται εστία έντασης, το κόστος το νιώθει ολόκληρη η γειτονιά, ενώ ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρεθεί εγκλωβισμένος σε μια κατάσταση που απαιτεί χρόνο, τεκμηρίωση και νομικούς χειρισμούς.
Τι πρέπει να περιλαμβάνει ένα μισθωτήριο
Η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ εξυπηρετεί κυρίως φορολογικούς σκοπούς και δεν υποκαθιστά τη σαφή συμφωνία ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και μισθωτή. Στην εφαρμογή υπάρχει δυνατότητα καταγραφής ειδικών όρων, την οποία οι συμβαλλόμενοι δεν αξιοποιούν πάντοτε στον βαθμό που θα μπορούσαν.
Ένα προσεκτικά διαμορφωμένο ιδιωτικό συμφωνητικό μπορεί να προβλέπει, μέσα στα όρια του νόμου, τρία βασικά σημεία: τον τρόπο χρήσης του ακινήτου, τους όρους παραχώρησης της χρήσης σε τρίτους και τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών. Έτσι περιορίζονται οι ασάφειες που οδηγούν σε αντιπαραθέσεις όταν εμφανιστούν προβλήματα. Ο δικηγόρος Ανδρέας Ρέγκλης υπογραμμίζει ότι αρκετές μισθώσεις συντάσσονται χωρίς να καλύπτουν όλους τους όρους που μπορεί να αποδειχθούν κρίσιμοι στην πορεία. Κατά την άποψή του, η έγκαιρη νομική συμβουλή και η σωστή κατάρτιση της σύμβασης μπορούν να αποτρέψουν διαφορές ή να διευκολύνουν την επίλυσή τους, προτού αυτές φτάσουν στα δικαστήρια.
Η ρητή και αναλυτική καταγραφή των όρων διευκολύνει τον ιδιοκτήτη και τον μισθωτή.Ποια στοιχεία μετρούν σε κάθε περίπτωση: οι όροι της σύμβασης, ο τρόπος χρήσης, η τεκμηρίωση της όχλησης και τα διαθέσιμα αποδεικτικά.
Άρθρο 593 ΑΚ: ο μισθωτής μπορεί καταρχήν να παραχωρεί τη χρήση σε τρίτους.
Άρθρο 594 ΑΚ: ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σε περίπτωση ουσιώδους παραβίασης των όρων.
